不动产登记暂行条例草案

　　《不动产登记暂行条例》发布明年3月起施行，集体土地、房屋建筑所有权等十类不动产纳入登记，国土资源部、公安部、民政部等9部门信息共享。专家分析，不动产登记条例最大的作用在于实现统一登记，保护产权及交易安全，而并非意在反腐，所以不动产登记与反腐和房价下跌无直接关系。

　　反腐只是从属功能，“以人查房”亦未完全实现

　　中国政府网今日公布，国务院总理xx已签发《不动产登记暂行条例》并正式向外公布，该《条例》在8月中旬征求意见时便广为关注，其中重要原因是，外界将“以人查房”作为不动产登记的主要看点，认为一旦执行，官员瞒报登记资产信息等情况将被刹车。但专家表示，反腐只是不动产登记派生的从属性功能，不是主要功能，而且“以人查房”短期内并不能实现，现在就谈《条例》对反腐的作用还为时尚早。

　　参与制定该《条例》的中国社会科学院法学研究所研究员孙宪忠强调，不动产登记条例最大的作用是实现统一登记，保护产权及交易安全，而并非意在反腐。

　　中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军表示，“不动产统一登记将摸清房产底数，为房产税、遗产税的开征奠定基础。”清华大学法学院副教授程啸比喻，“反腐是不动产登记派生的从属性功能，不是主要功能。就像菜刀能砍柴，但主要功能不是砍柴，而是切菜。可以偶尔去砍点别的东西，但老拿去砍，就把刀砍钝了，最后连菜都切不成了。”

　　同时《条例》对“以人查房”的范围也做了严格限制。

　　“以人查房”是指用姓名查询的方式获得他人的房产信息。《条例》规定，只有权利人、利害关系人、有关国家机关可以依法查询、复制不动产登记资料，但并未明确界定“利害关系人”范围。且不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。

　　因此“以人查房”仅仅实现在权利人、利害关系人和有关国家机关，公开范围并未及社会所期。

　　《条例》实施细则对利害关系人的界定是“因不动产交易、交换、赠与等涉及的利害关系人”。程啸认为，相比国内，国外对于“利害关系人”的界定范围较为宽泛，记者出于调查采访需求、学者出于学术研究需求，都可被界定为利害关系人。

　　细则同时规定“社会公众可以查询不动产登记簿记载的自然状况部分信息”。而所谓的“自然状况部分信息”，是指不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途，等等。

　　对此，程啸认为，如果只是查询自然状况，对于查询者来说没有实质意义，至少要能够知道所有权人是谁以及有没有被查询及抵押。

　　所以“如果不公开、不透明，没法为广大民事主体所充分利用，可能最后就成为一个摆设了。”有业内专家表示，《条例》对于不动产登记信息的查询作了较多限制，并不利于不动产登记保护不动产交易安全和权益的主要功能的发挥。

　　另据孙宪忠介绍，该《条例》只是原则性条款，真正落地需要具体的操作细则落地。因此政策执行效果还要看后续执行情况。

　　所以，反腐功能仍待观察。

　　建立楼市调控长效机制，短期难有房地产税实质性推动

　　按照《条例》规定，不动产登记对象为集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权和法律规定需要登记的其他不动产权利等十类不动产。北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥表示，通过对这些不动产的统一登记后，可以更清楚了解全国不动产的数据和分布、闲置情况，也将成为楼市调控长效机制的权威基础资料。

　　全联房地产商会名誉会长聂梅生表示，当前“楼市调控的长效机制也都在储备阶段”，诸如土地制度改革、不动产登记都是楼市调控长效机制推出的基础性手段。

　　对不动产登记推出后房价下跌的猜测，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说，不动产登记制度的出台对房价的影响没有想象中那么大。因为不动产登记制度并不直接影响房价，只是以它为基础的房产税、遗产税会影响。而且如果从明年3月开始登记，完成登记还要好几年，房产税、遗产税如何收缴也是未知数，因此，现在谈不动产登记对房价的影响为时过早。另外，即使有影响，作用也有限，因为影响房价的因素很多，最主要的是市场供求关系，还有税收法律、国家宏观经济走向等。

　　平安证券则表示，从市场观测来看，目前并未发现市场大量二手房抛售的情形，即使条例对反腐有实质影响，由于不动产统一实施仍需时日，官员有足够的缓冲时间，因此预计对房地产整体成交影响有限。

　　而作为房地产税的重要基础，不动产登记是否也意味着房地产税的加快推进，聂梅生认为，房地产税不可能短期内大范围铺开，一方面是铺开的条件不具备;另一方面当前的房地产市场也不允许。

　　中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示，房地产税立法最核心的问题还是了解家底。而“中国在1986年做过住房普查后，就没有再做过，家底不清就很难制定精准政策。”朱中一表示。银河证券也表示，根据财政部财政科学研究所所长贾康(微博)说法，房地产税是立法先行，然而截至今年7月23日，房地产税尚未纳入人大立法工作计划，因此年内也将不会有实质性动作。

　　不过北京中原首席分析师张大伟认为，不动产登记条例可能意味着公民拥有房屋情况的“全透明”。未来借助不动产登记条例，政府的税基将逐渐从交易环节过度到持有环节，财产税的二次分配将更加明显，房产税将很快全面落地